Υπολογιστής Επένδυσης σε Ακίνητα στην Ελλάδα

Σε μια μεταπώληση μέσω μεσίτη, οι φόροι και τα έξοδα προσθέτουν συνήθως 7–10% στην τιμή. Η αγορά νεόδμητου σπιτιού απευθείας από τον κατασκευαστή κοστίζει λιγότερο, γιατί δεν υπάρχει μεσίτης και ο φόρος μπορεί να περιλαμβάνεται ήδη στην τιμή.

• Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ): 3% επί της αξίας, πλέον δημοτικού φόρου 3% επί του ΦΜΑ, δηλαδή 3,09%. Υπολογίζεται επί της μεγαλύτερης από την τιμή και την αντικειμενική αξία του ακινήτου, και τον πληρώνει ο αγοραστής.
• ΦΠΑ στις νεόδμητες κατοικίες: 24% στην πρώτη πώληση κτιρίου με οικοδομική άδεια από το 2006 και μετά. Περιλαμβάνεται στην τιμή του κατασκευαστή. Οι κατασκευαστές μπορούν να τον αναστείλουν έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 (έχει προταθεί παράταση έως το τέλος του 2027), και τότε ο αγοραστής πληρώνει στη θέση του ΦΜΑ 3,09%.
• Συμβολαιογράφος: επίσημη κλίμακα 0,8% έως 120.000 ευρώ, 0,7% από 120.000 έως 380.000 ευρώ, 0,65% έως 2.000.000 ευρώ και χαμηλότερα ποσοστά πάνω από αυτό το ποσό, πλέον μικρών πάγιων χρεώσεων και ΦΠΑ 24%. Συνολικά περίπου 0,9–1,1% της τιμής.
• Ελληνικό Κτηματολόγιο: 0,5% επί της αξίας, πλέον πάγιων τελών.
• Δικηγόρος: συνήθως περίπου 1% πλέον ΦΠΑ 24%, συχνά με ελάχιστη αμοιβή.
• Μεσίτης: συνήθως 2% πλέον ΦΠΑ 24%, που τα πληρώνει ο αγοραστής· οι κατασκευαστές που πωλούν απευθείας συχνά δεν χρεώνουν τίποτα.
• Λοιπά έξοδα: Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης, μεταφράσεις κατά την υπογραφή και, αν δεν παρευρίσκεστε, πληρεξούσιο. Υπολογίστε περίπου 1.000 ευρώ.

Χρειάζεστε επίσης ελληνικό ΑΦΜ, που εκδίδεται δωρεάν, και στην πράξη ελληνικό τραπεζικό λογαριασμό. Πληρώστε με τραπεζική μεταφορά, ώστε η πληρωμή να είναι ιχνηλάσιμη: έτσι αποδεικνύεται το τίμημα, και το πρόγραμμα Golden Visa απαιτεί κεφάλαια που μεταφέρονται από το εξωτερικό.

Σχέδιο φορολογικού νόμου που τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση στις 18 Οκτωβρίου 2026 προβλέπει την αύξηση του φόρου μεταβίβασης για κατοικίες που αγοράζουν φυσικά πρόσωπα που δεν είναι φορολογικοί κάτοικοι ΕΕ ή ΕΟΧ από 3% σε 15% (15,45% με τον δημοτικό φόρο), από την 1η Ιουλίου 2027. Δεν αφορά εταιρείες, επαγγελματικά ακίνητα, οικόπεδα και αγροτεμάχια. Εξαιρούνται οι Έλληνες, οι ομογενείς, οι υπήκοοι ΕΕ και ΕΟΧ, οι επί μακρόν διαμένοντες και οι πρόσφυγες.

Δεν έχει ακόμη ψηφιστεί: η ψήφιση αναμένεται τον Νοέμβριο του 2026, και ορισμένες λεπτομέρειες παραμένουν ανοιχτές, όπως η αντιμετώπιση των συμβολαίων που υπογράφονται πριν από την 1η Ιουλίου 2027 και το αν ο φόρος θα ισχύει για νεόδμητες κατοικίες που πωλούνται με αναστολή ΦΠΑ. Ο υπολογιστής τον εφαρμόζει μόνο αν επιλέξετε φορολογική κατοικία εκτός ΕΕ και ΕΟΧ και μεταβίβαση από την 1η Ιουλίου 2027. Θα ενημερώσουμε αυτή τη σελίδα όταν ψηφιστεί ο νόμος.

Το εισόδημα από ενοίκια ακινήτου στην Ελλάδα φορολογείται στην Ελλάδα, όποια κι αν είναι η φορολογική σας κατοικία. Τα φυσικά πρόσωπα φορολογούνται με ξεχωριστή κλίμακα, ανά ιδιοκτήτη, για εισοδήματα από το 2026 και μετά:

• 15% για τα πρώτα 12.000 ευρώ τον χρόνο, ανά ιδιοκτήτη
• 25% από 12.000 έως 24.000 ευρώ
• 35% από 24.000 έως 36.000 ευρώ
• 45% πάνω από 36.000 ευρώ

Δεν υπάρχει αφορολόγητο ποσό. Από το ενοίκιο αφαιρείται κατ' αποκοπή 5% όταν καταβάλλεται σε τραπεζικό λογαριασμό δηλωμένο στη φορολογική διοίκηση· τα πραγματικά έξοδα, οι αμοιβές διαχείρισης και οι τόκοι δανείου δεν εκπίπτουν. Ο υπολογιστής θεωρεί ότι ισχύει η έκπτωση 5%. Η χώρα όπου είστε φορολογικός κάτοικος μπορεί επίσης να φορολογήσει το ίδιο εισόδημα· η σύμβαση αποφυγής διπλής φορολογίας με την Ελλάδα αποτρέπει τη διπλή επιβάρυνση, με πίστωση του ελληνικού φόρου ή με απαλλαγή του εισοδήματος.

Για τη βραχυχρόνια μίσθωση, το ακίνητο πρέπει πρώτα να εγγραφεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ και να λάβει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ). Οι ιδιοκτήτες ενός ή δύο ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης φορολογούνται με αυτή την κλίμακα· όσοι έχουν τρία ή περισσότερα θεωρούνται επιχείρηση και χρεώνουν ΦΠΑ 13%. Οι επισκέπτες πληρώνουν επίσης Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση ανά διανυκτέρευση: 8 ευρώ από τον Απρίλιο έως τον Οκτώβριο και 2 ευρώ από τον Νοέμβριο έως τον Μάρτιο, ή 15 και 4 ευρώ για αυτοτελή μονοκατοικία άνω των 80 τ.μ. Ο υπολογιστής δεν συνυπολογίζει αυτό το τέλος, γιατί το πληρώνει ο επισκέπτης.

Ο ετήσιος φόρος ακίνητης περιουσίας (ΕΝΦΙΑ) υπολογίζεται με βάση την αντικειμενική αξία, όχι την τιμή. Για ένα νεόδμητο σπίτι περίπου 100 τ.μ. στην κρητική ύπαιθρο, είναι περίπου 150–500 ευρώ τον χρόνο, και 20% λιγότερο αν η κατοικία είναι ασφαλισμένη έναντι σεισμού, πυρκαγιάς και πλημμύρας. Προσθέστε ασφάλιση, συντήρηση, την πισίνα αν υπάρχει, και τους λογαριασμούς που πληρώνετε ανάμεσα στους επισκέπτες. Ο υπολογιστής ξεκινά από 3.000 ευρώ τον χρόνο· προσαρμόστε το ποσό στο ακίνητο.

Οι ελληνικές τράπεζες δανείζουν και σε μη κατοίκους, αλλά όχι όλες και με αυστηρότερους όρους: συνήθως 50–70% της τιμής, για 15–25 χρόνια. Τα νέα στεγαστικά δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου στην Ελλάδα είχαν μέσο επιτόκιο 3,39% τον Αύγουστο του 2026, σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος· οι μη κάτοικοι μπορούν να περιμένουν υψηλότερο, συχνά 3,5–5,5%. Για δεύτερη κατοικία, η Τράπεζα της Ελλάδος περιορίζει το δάνειο στο 80% της αξίας και τις δόσεις στο 40% του εισοδήματος. Τα έξοδα αγοράς πληρώνονται σε μετρητά, γι' αυτό ο υπολογιστής τα προσθέτει στην ίδια συμμετοχή σας.

Ο φόρος υπεραξίας για ακίνητα που πωλούν φυσικά πρόσωπα είναι 15% επί της υπεραξίας, αλλά βρίσκεται σε αναστολή από το 2014, σήμερα έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, και το σχέδιο νόμου προβλέπει την παράτασή της έως το τέλος του 2027. Ο υπολογιστής δεν τον συνυπολογίζει, εκτός αν τον ενεργοποιήσετε· τότε εφαρμόζει 15% στην υπεραξία μετά την αφαίρεση των εξόδων αγοράς και πώλησης. Ο πραγματικός υπολογισμός προσαρμόζει την υπεραξία ανάλογα με τα χρόνια διακράτησης του ακινήτου, οπότε εδώ ο φόρος υπερεκτιμάται. Η πώληση μέσω μεσίτη κοστίζει συνήθως περίπου 2% συν ΦΠΑ.

Άδεια διαμονής πέντε ετών, ανανεώσιμη, για αγοραστές εκτός ΕΕ που επενδύουν σε ακίνητα στην Ελλάδα. Από τις 31 Αυγούστου 2024 το ελάχιστο ποσό είναι:

• 800.000 ευρώ στην Αττική, τη Θεσσαλονίκη, τη Μύκονο, τη Σαντορίνη και τα νησιά με περισσότερους από 3.100 κατοίκους. Η Κρήτη ανήκει σε αυτή την κατηγορία.
• 400.000 ευρώ στην υπόλοιπη Ελλάδα.
• 250.000 ευρώ μόνο για τη μετατροπή επαγγελματικού κτιρίου σε κατοικίες ή την αποκατάσταση διατηρητέου κτιρίου.

Στα επίπεδα των 800.000 και 400.000 ευρώ η επένδυση πρέπει να αφορά ένα ακίνητο τουλάχιστον 120 τ.μ. Ένα ακίνητο Golden Visa δεν επιτρέπεται να διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση· το πρόστιμο είναι 50.000 ευρώ και η άδεια διαμονής ανακαλείται. Μια κατοικία Creta Hills (από 290.000 ευρώ, 100 τ.μ.) δεν πληροί τις προϋποθέσεις.

Με την επιλογή Χρήση στοιχείων Creta Hills φορτώνονται η τιμή της φάσης που επιλέγετε και οι αποδόσεις που δημοσιεύει το Creta Hills για τις ξενοδοχειακές κατοικίες του: 5%, 5,5% και 6% με το Εγγυημένο Μοντέλο για το πρώτο έως το τρίτο έτος, ή το Δυναμικό Μοντέλο ενδεικτικά με 8%, 9% και 10%, με 13ο μήνα αποδόσεων αν παραιτηθείτε από τις 30 διανυκτερεύσεις σας.

• Δεν προστίθεται αμοιβή μεσίτη: οι κατοικίες πωλούνται απευθείας.
• Το αν ισχύει ΦΠΑ ή φόρος μεταβίβασης για την κατοικία σας θα το επιβεβαιώσουμε εμείς· ο υπολογιστής ξεκινά με φόρο μεταβίβασης.
• Τα λειτουργικά έξοδα για τους ιδιοκτήτες στο επενδυτικό μοντέλο δεν έχουν επιβεβαιωθεί ακόμη, γι' αυτό ξεκινούν από 0 ευρώ.
• Ο φόρος επί των αποδόσεων εκτιμάται με την κλίμακα φορολόγησης ενοικίων.
• Ο υπολογιστής σταματά στο τρίτο έτος, γιατί δεν έχουν δημοσιευθεί αποδόσεις για μετά, και δεν εκτιμά πώληση.

Για τις αποδόσεις μόνο, ανά έτος, χρησιμοποιήστε τον υπολογιστή επένδυσης Creta Hills.

• Φόρος μεταβίβασης: ν. 5219/2025 (Κώδικας Φορολογίας Ακίνητης Περιουσίας).
• Αναστολή ΦΠΑ έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026: ν. 5246/2025, σε σύνοψη της KPMG.
• Σχέδιο νόμου της 18ης Οκτωβρίου 2026 (φόρος μεταβίβασης 15%, παρατάσεις για το 2027): taxheaven.
• Τέλη Κτηματολογίου: απόφαση του Κτηματολογίου της 12ης Ιανουαρίου 2026.
• Κλίμακα φορολόγησης ενοικίων από το 2026: εγκύκλιος ΑΑΔΕ Ο.3068/2025· έκπτωση 5%: Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος, άρθρο 39.
• Τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση: ν. 4389/2016, άρθρο 53.
• Golden Visa: Κώδικας Μετανάστευσης, άρθρο 100.
• Επιτόκια στεγαστικών δανείων: Τράπεζα της Ελλάδος, 1 Οκτωβρίου 2026.