Rekentool vastgoedinvestering Griekenland

Bij een bestaande woning die u via een makelaar koopt, komen er aan belastingen en kosten meestal 7–10% bovenop de prijs. Een nieuwbouwwoning rechtstreeks van de ontwikkelaar kopen is goedkoper, omdat er geen makelaar aan te pas komt en de belasting mogelijk al in de prijs zit.

• Overdrachtsbelasting (ΦΜΑ): 3% van de waarde, plus een gemeentelijke opslag van 3% over die belasting, dus 3,09%. Ze wordt berekend over de prijs of over de objectieve (fiscale) waarde van de woning, als die hoger is, en de koper betaalt ze.
• Btw op nieuwbouw: 24% bij de eerste verkoop van een gebouw met een bouwvergunning uit 2006 of later. De btw zit in de prijs van de ontwikkelaar. Ontwikkelaars kunnen de btw opschorten tot 31 december 2026 (een verlenging tot en met 2027 is voorgesteld); de koper betaalt dan in plaats daarvan 3,09% overdrachtsbelasting.
• Notaris: een officieel tarief van 0,8% tot € 120.000, 0,7% van € 120.000 tot € 380.000, 0,65% tot € 2 miljoen en minder daarboven, plus kleine vaste kosten en 24% btw. Dat is ongeveer 0,9–1,1% van de prijs.
• Kadaster (Hellenic Cadastre): 0,5% van de waarde, plus vaste kosten.
• Advocaat: meestal ongeveer 1% plus 24% btw, vaak met een minimumhonorarium.
• Makelaar: meestal 2% plus 24% btw, betaald door de koper; ontwikkelaars die rechtstreeks verkopen, rekenen vaak niets.
• Overige kosten: een energiecertificaat, vertalingen bij de ondertekening en, als u er zelf niet bij bent, een volmacht. Reken op ongeveer € 1.000.

U hebt ook een Grieks fiscaal nummer (AFM) nodig, dat gratis is, en in de praktijk een Griekse bankrekening. Betaal met een traceerbare bankoverschrijving: zo wordt de prijs aangetoond, en voor de Golden Visa moet het geld uit het buitenland worden overgemaakt.

Een belastingwetsvoorstel dat op 18 oktober 2026 ter consultatie is gepubliceerd, zou de overdrachtsbelasting op woningen die worden gekocht door particulieren die geen fiscaal inwoner van de EU of de EER zijn, vanaf 1 juli 2027 verhogen van 3% naar 15% (15,45% met de opslag). Bedrijven, commercieel vastgoed en grond vallen er niet onder. Grieken, Grieken in het buitenland, onderdanen van de EU en de EER, langdurig ingezetenen en vluchtelingen zijn vrijgesteld.

Het is nog geen wet: de stemming wordt verwacht in november 2026, en sommige details liggen nog open, zoals hoe contracten worden behandeld die vóór 1 juli 2027 zijn ondertekend en of de belasting geldt voor nieuwbouwwoningen die met opgeschorte btw worden verkocht. De rekentool past haar alleen toe als u een fiscale woonplaats buiten de EU en de EER kiest en een overdracht vanaf 1 juli 2027. Wij werken deze pagina bij zodra de wet is aangenomen.

Huurinkomsten uit een woning in Griekenland worden in Griekenland belast, ongeacht uw fiscale woonplaats. Particulieren betalen volgens een aparte tariefschaal, per eigenaar, voor inkomsten vanaf 2026:

• 15% over de eerste € 12.000 per jaar, per eigenaar
• 25% van € 12.000 tot € 24.000
• 35% van € 24.000 tot € 36.000
• 45% boven € 36.000

Er is geen belastingvrije voet. Op de huur wordt een vaste aftrek van 5% toegepast als die wordt betaald op een bankrekening die bij de belastingdienst is opgegeven; werkelijke kosten, beheerkosten en hypotheekrente zijn niet aftrekbaar. De rekentool gaat ervan uit dat de aftrek van 5% van toepassing is. Uw eigen land kan hetzelfde inkomen ook belasten; het verdrag ter voorkoming van dubbele belasting met Griekenland voorkomt dat u twee keer betaalt, door verrekening van de Griekse belasting of door vrijstelling van het inkomen.

Voor vakantieverhuur moet de woning eerst bij de belastingdienst worden geregistreerd (een AMA-nummer). Eigenaren van een of twee woningen voor kortetermijnverhuur worden volgens deze schaal belast; eigenaren van drie of meer gelden als onderneming en rekenen 13% btw. Gasten betalen bovendien per nacht een klimaatheffing: € 8 van april tot en met oktober en € 2 van november tot en met maart, of € 15 en € 4 voor een vrijstaand huis van meer dan 80 m². De rekentool telt deze heffing niet mee, omdat de gast haar betaalt.

De jaarlijkse onroerendgoedbelasting (ENFIA) is gebaseerd op de objectieve waarde, niet op de prijs. Voor een nieuw huis van ongeveer 100 m² op het platteland van Kreta is dat ruwweg € 150–500 per jaar, en 20% minder als de woning verzekerd is tegen aardbeving, brand en overstroming. Tel daar verzekering, onderhoud, een eventueel zwembad en de energie- en waterkosten bij op die u tussen gasten in betaalt. De rekentool begint met € 3.000 per jaar; pas dat bedrag aan de woning aan.

Griekse banken lenen wel aan niet-ingezetenen, maar het zijn er minder en de voorwaarden zijn strenger: doorgaans 50–70% van de prijs, over 15–25 jaar. Nieuwe hypotheken met variabele rente hadden in Griekenland in augustus 2026 een gemiddelde rente van 3,39%, volgens de Bank van Griekenland; niet-ingezetenen moeten op meer rekenen, vaak 3,5–5,5%. Voor een tweede woning beperkt de Bank van Griekenland leningen tot 80% van de waarde en de maandlasten tot 40% van het inkomen. De aankoopkosten betaalt u met eigen geld, daarom telt de rekentool ze op bij uw eigen inbreng.

De vermogenswinstbelasting op vastgoed dat een particulier verkoopt, bedraagt 15% van de winst, maar is sinds 2014 opgeschort, momenteel tot 31 december 2026, en het wetsvoorstel zou de opschorting verlengen tot en met 2027. De rekentool laat deze belasting weg tenzij u haar inschakelt, en past dan 15% toe op de winst na aftrek van de aankoop- en verkoopkosten. In de werkelijke berekening wordt de winst gecorrigeerd voor het aantal jaren dat u de woning in bezit had, dus deze berekening overschat de belasting. Verkopen via een makelaar kost meestal ongeveer 2% plus btw.

Een verblijfsvergunning van vijf jaar, verlengbaar, voor kopers van buiten de EU die in Grieks vastgoed investeren. Sinds 31 augustus 2024 geldt als minimum:

• € 800.000 in Attica, Thessaloniki, Mykonos, Santorini en op eilanden met meer dan 3.100 inwoners. Kreta valt in deze groep.
• € 400.000 in de rest van Griekenland.
• € 250.000 alleen voor het ombouwen van een commercieel gebouw tot woningen of het restaureren van een monumentaal pand.

Bij de niveaus van € 800.000 en € 400.000 moet de investering in één woning van minstens 120 m² zitten. Een Golden Visa-woning mag niet voor kortetermijnverhuur worden gebruikt; de boete is € 50.000 en de vergunning wordt ingetrokken. Een residentie van Creta Hills (vanaf € 290.000, 100 m²) komt niet in aanmerking.

Schakelt u Cijfers van Creta Hills gebruiken in, dan laadt de rekentool de prijs van de gekozen fase en het rendement dat Creta Hills voor zijn hotel residences publiceert: het Gegarandeerd model met 5%, 5,5% en 6% in jaar één tot en met drie, of het Dynamisch model, ter illustratie met 8%, 9% en 10%, met een 13e maand rendement als u afziet van uw 30 nachten.

• Er komt geen makelaarscourtage bij: de residenties worden rechtstreeks verkocht.
• Of er voor uw residentie btw of overdrachtsbelasting geldt, bevestigen wij; de rekentool begint met overdrachtsbelasting.
• De lopende kosten voor eigenaren in het investeringsmodel zijn nog niet bevestigd, daarom beginnen ze op € 0.
• De belasting op het rendement wordt geschat met de tariefschaal voor huurinkomsten.
• De rekentool stopt bij het derde jaar, omdat daarna geen rendement is gepubliceerd, en schat geen verkoop.

Voor alleen het rendement, jaar na jaar, gebruikt u de rendementscalculator van Creta Hills.

• Overdrachtsbelasting: wet 5219/2025 (Wetboek vastgoedbelasting).
• Opschorting van de btw tot 31 december 2026: wet 5246/2025, samengevat door KPMG.
• Wetsvoorstel van 18 oktober 2026 (15% overdrachtsbelasting, verlengingen tot en met 2027): taxheaven.
• Kadasterkosten: besluit van het kadaster van 12 januari 2026.
• Tariefschaal voor huurinkomsten vanaf 2026: AADE-circulaire Ο.3068/2025; aftrek van 5%: Wetboek inkomstenbelasting, art. 39.
• Klimaatheffing: wet 4389/2016, art. 53.
• Golden Visa: Migratiewetboek, art. 100.
• Hypotheekrente: Bank van Griekenland, 1 oktober 2026.