Kalkulator inwestycji w nieruchomości w Grecji

Przy zakupie z rynku wtórnego przez pośrednika podatki i opłaty zwykle zwiększają cenę o 7–10%. Zakup nowego domu bezpośrednio od dewelopera kosztuje mniej, bo nie ma pośrednika, a podatek może być już wliczony w cenę.

• Podatek od przeniesienia własności (ΦΜΑ): 3% wartości plus dodatek gminny w wysokości 3% kwoty podatku, czyli łącznie 3,09%. Nalicza się go od wyższej z dwóch kwot: ceny albo wartości obiektywnej (podatkowej) nieruchomości, a płaci go kupujący.
• VAT od nowych domów: 24% przy pierwszej sprzedaży budynku, którego pozwolenie na budowę wydano w 2006 r. lub później. Jest wliczony w cenę dewelopera. Deweloperzy mogą zawiesić VAT do 31 grudnia 2026 r. (zaproponowano przedłużenie do końca 2027 r.), a kupujący płaci wtedy zamiast niego 3,09% podatku od przeniesienia własności.
• Notariusz: urzędowa taksa w wysokości 0,8% do 120 000 €, 0,7% od 120 000 € do 380 000 €, 0,65% do 2 mln € i mniej powyżej, plus niewielkie opłaty stałe i 24% VAT. To około 0,9–1,1% ceny.
• Kataster nieruchomości (Hellenic Cadastre): 0,5% wartości plus opłaty stałe.
• Prawnik: zwykle około 1% plus 24% VAT, często z minimalnym honorarium.
• Pośrednik: zwykle 2% plus 24% VAT, płaci kupujący; deweloperzy sprzedający bezpośrednio często nie pobierają żadnej prowizji.
• Inne koszty: świadectwo charakterystyki energetycznej, tłumaczenia przy podpisaniu umowy oraz, jeśli nie będzie Cię na miejscu, pełnomocnictwo. Zaplanuj na to około 1 000 €.

Potrzebujesz też greckiego numeru podatkowego (AFM), który jest bezpłatny, a w praktyce także konta w greckim banku. Płać przelewem bankowym, który pozostawia ślad: w ten sposób dokumentuje się zapłaconą cenę, a Golden Visa wymaga środków przelanych z zagranicy.

Projekt ustawy podatkowej, opublikowany do konsultacji 18 października 2026 r., podniósłby podatek od przeniesienia własności domów kupowanych przez osoby fizyczne, które nie są rezydentami podatkowymi UE ani EOG, z 3% do 15% (15,45% z dodatkiem gminnym), od 1 lipca 2027 r. Nie obejmuje spółek, nieruchomości komercyjnych ani gruntów. Zwolnieni są Grecy, Grecy mieszkający za granicą, obywatele UE i EOG, rezydenci długoterminowi oraz uchodźcy.

Nie jest to jeszcze obowiązujące prawo: głosowanie spodziewane jest w listopadzie 2026 r., a niektóre szczegóły pozostają otwarte, na przykład to, jak będą traktowane umowy podpisane przed 1 lipca 2027 r. i czy podatek obejmie nowe domy sprzedawane z zawieszonym VAT. Kalkulator stosuje go tylko wtedy, gdy wybierzesz rezydencję podatkową poza UE i EOG oraz finalizację zakupu od 1 lipca 2027 r. Zaktualizujemy tę stronę, gdy ustawa zostanie uchwalona.

Dochód z najmu domu w Grecji jest opodatkowany w Grecji, niezależnie od Twojej rezydencji podatkowej. Osoby fizyczne płacą podatek według odrębnej skali, liczonej osobno dla każdego właściciela, od dochodów uzyskanych od 2026 r.:

• 15% od pierwszych 12 000 € rocznie, na właściciela
• 25% od 12 000 € do 24 000 €
• 35% od 24 000 € do 36 000 €
• 45% powyżej 36 000 €

Nie ma kwoty wolnej od podatku. Od czynszu odlicza się ryczałtowo 5%, jeśli wpływa on na rachunek bankowy zgłoszony urzędowi skarbowemu; rzeczywistych kosztów, opłat za zarządzanie ani odsetek od kredytu odliczyć nie można. Kalkulator zakłada, że odliczenie 5% ma zastosowanie. Twój kraj również może opodatkować ten sam dochód; umowa z Grecją o unikaniu podwójnego opodatkowania sprawia, że nie zapłacisz dwa razy, przez zaliczenie greckiego podatku albo zwolnienie tego dochodu.

W przypadku najmu wakacyjnego nieruchomość trzeba najpierw zarejestrować w urzędzie skarbowym (numer AMA). Właściciele jednej lub dwóch nieruchomości na wynajem krótkoterminowy są opodatkowani według tej skali; właściciele trzech lub więcej są traktowani jak przedsiębiorcy i doliczają 13% VAT. Goście płacą też za każdą noc opłatę klimatyczną (za odporność na kryzys klimatyczny): 8 € od kwietnia do października i 2 € od listopada do marca, a w przypadku domu wolnostojącego powyżej 80 m² odpowiednio 15 € i 4 €. Kalkulator nie uwzględnia tej opłaty, bo płaci ją gość.

Roczny podatek od nieruchomości (ENFIA) liczony jest od wartości obiektywnej, a nie od ceny. Dla nowego domu o powierzchni około 100 m² na wiejskich terenach Krety wynosi on mniej więcej 150–500 € rocznie, a o 20% mniej, jeśli dom jest ubezpieczony od trzęsienia ziemi, pożaru i powodzi. Do tego dolicz ubezpieczenie, utrzymanie, basen, jeśli jest, oraz media, które opłacasz między pobytami gości. Kalkulator zaczyna od 3 000 € rocznie; zmień tę kwotę, aby pasowała do nieruchomości.

Greckie banki udzielają kredytów nierezydentom, ale robi to mniej banków i na surowszych warunkach: zwykle na 50–70% ceny, na 15–25 lat. Według Banku Grecji średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych o zmiennej stopie wyniosło w sierpniu 2026 r. 3,39%; nierezydenci mogą spodziewać się więcej, często 3,5–5,5%. W przypadku drugiego domu Bank Grecji ogranicza kredyt do 80% wartości, a raty do 40% dochodu. Koszty zakupu płaci się gotówką, dlatego kalkulator dolicza je do Twojego wkładu własnego.

Podatek od zysków kapitałowych ze sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną wynosi 15% zysku, ale od 2014 r. jest zawieszony, obecnie do 31 grudnia 2026 r., a projekt ustawy przedłużyłby zawieszenie do końca 2027 r. Kalkulator go pomija, chyba że go włączysz; wtedy stosuje 15% do zysku pomniejszonego o koszty zakupu i sprzedaży. Faktyczne wyliczenie koryguje zysk o liczbę lat posiadania nieruchomości, więc kalkulator zawyża podatek. Sprzedaż przez pośrednika kosztuje zwykle około 2% plus VAT.

Pięcioletnie, odnawialne zezwolenie na pobyt dla kupujących spoza UE, którzy inwestują w nieruchomości w Grecji. Od 31 sierpnia 2024 r. minimalna kwota wynosi:

• 800 000 € w Attyce, Salonikach, na Mykonos, Santorynie i wyspach liczących ponad 3 100 mieszkańców. Kreta należy do tej grupy.
• 400 000 € w pozostałej części Grecji.
• 250 000 € wyłącznie w przypadku przekształcenia budynku komercyjnego w mieszkania lub renowacji zabytkowego budynku.

Przy progach 800 000 € i 400 000 € inwestycja musi dotyczyć jednej nieruchomości o powierzchni co najmniej 120 m². Nieruchomości objętej Golden Visa nie można wynajmować krótkoterminowo; kara wynosi 50 000 €, a zezwolenie zostaje cofnięte. Rezydencja Creta Hills (od 290 000 €, 100 m²) nie kwalifikuje się.

Po włączeniu opcji Użyj danych Creta Hills kalkulator wczytuje cenę wybranej fazy oraz zwroty, które Creta Hills publikuje dla swoich rezydencji hotelowych: 5%, 5,5% i 6% w modelu gwarantowanym w latach od pierwszego do trzeciego albo model dynamiczny przykładowo przy 8%, 9% i 10%, z 13. miesiącem zwrotów, jeśli zrezygnujesz ze swoich 30 nocy.

• Nie jest doliczana prowizja pośrednika: rezydencje są sprzedawane bezpośrednio.
• To, czy w przypadku Twojej rezydencji obowiązuje VAT, czy podatek od przeniesienia własności, potwierdzimy my; kalkulator zaczyna od podatku od przeniesienia własności.
• Koszty utrzymania dla właścicieli w modelu inwestycyjnym nie są jeszcze potwierdzone, dlatego początkowo wynoszą 0 €.
• Podatek od zwrotów jest szacowany według skali dla dochodów z najmu.
• Kalkulator kończy na trzecim roku, bo po nim nie opublikowano zwrotów, i nie szacuje sprzedaży.

Same zwroty, rok po roku, sprawdzisz w kalkulatorze inwestycji Creta Hills.

• Podatek od przeniesienia własności: ustawa 5219/2025 (Kodeks podatków od nieruchomości).
• Zawieszenie VAT do 31 grudnia 2026 r.: ustawa 5246/2025, omówienie: KPMG.
• Projekt ustawy z 18 października 2026 r. (15% podatku od przeniesienia własności, przedłużenia na 2027 r.): taxheaven.
• Opłaty katastralne: decyzja Katastru z 12 stycznia 2026 r.
• Skala podatku od dochodów z najmu od 2026 r.: okólnik AADE Ο.3068/2025; odliczenie 5%: Kodeks podatku dochodowego, art. 39.
• Opłata klimatyczna: ustawa 4389/2016, art. 53.
• Golden Visa: Kodeks migracyjny, art. 100.
• Oprocentowanie kredytów mieszkaniowych: Bank Grecji, 1 października 2026 r.