希腊房产投资计算器

通过中介购买二手房，税费通常会在房价之外再增加 7–10%。直接向开发商购买新房花费更少，因为没有中介费，而且税款可能已含在房价中。

• 房产转让税（ΦΜΑ）：按价值的 3% 征收，另加相当于税额 3% 的市政附加税，合计 3.09%。计税基础为成交价与房产客观价值（计税价值）两者中的较高者，由买方缴纳。
• 新房增值税：2006 年及以后取得建筑许可的建筑首次出售时，按 24% 征收，已含在开发商的报价中。开发商可选择暂停征收增值税至 2026年12月31日（已有提案拟延长至 2027 年底），此时买方改为缴纳 3.09% 的房产转让税。
• 公证员：按官方标准收费，120,000 欧元以下部分为 0.8%，120,000 至 380,000 欧元部分为 0.7%，380,000 至 2,000,000 欧元部分为 0.65%，再往上费率更低，另加少量固定费用及 24% 增值税，约为房价的 0.9–1.1%。
• 土地登记（希腊地籍局，Hellenic Cadastre）：价值的 0.5%，另加固定费用。
• 律师：通常约为 1%，另加 24% 增值税，往往设有最低收费。
• 中介：通常为 2%，另加 24% 增值税，由买方支付；直接销售的开发商通常不收取。
• 其他费用：能源证书、签约时的翻译，以及如您不亲自到场所需的授权委托书。预算约 1,000 欧元。

您还需要一个希腊税号（AFM），可免费办理；实际操作中还需要一个希腊银行账户。请通过可追溯的银行转账付款：这是证明房价的方式，而且黄金签证要求资金从境外汇入。

2026年10月18日公布征求意见的一份税收法律草案，拟自 2027年7月1日起，将非欧盟或欧洲经济区税务居民的个人购买住宅的房产转让税从 3% 提高到 15%（含附加税为 15.45%）。公司、商业地产和土地不在此列。希腊人、海外希腊人、欧盟和欧洲经济区国民、长期居民及难民可获豁免。

该草案尚未成为法律：预计将于 2026年11月表决，部分细节仍未确定，例如 2027年7月1日之前签署的合同如何处理，以及是否适用于暂停征收增值税出售的新房。只有当您选择欧盟和欧洲经济区以外的税务居民身份，且过户时间为 2027年7月1日起，计算器才会计入该税。法律通过后，我们将更新本页面。

希腊房产的租金收入在希腊纳税，无论您是哪个国家的税务居民。个人按单独的税率表、以每位产权人为单位纳税，适用于 2026 年起取得的收入：

• 15%：每位产权人每年首 12,000 欧元
• 25%：12,000 至 24,000 欧元
• 35%：24,000 至 36,000 欧元
• 45%：超过 36,000 欧元

没有免税额。租金汇入已向税务机关申报的银行账户时，可从租金中统一扣除 5%；实际费用、管理费和按揭利息均不可扣除。计算器假设可享受 5% 的扣除。您所在的国家也可能对同一笔收入征税；根据该国与希腊的避免双重征税协定，您不会被重复征税：或抵免已在希腊缴纳的税款，或对这笔收入免税。

度假短租的房产须先在税务机关登记，取得短租登记号（AMA）。拥有一至两处短租房产的房东按上述税率表纳税；拥有三处或以上的视为经营业务，须收取 13% 增值税。住客还需按晚缴纳气候韧性费：4月至10月每晚 8 欧元，11月至次年3月每晚 2 欧元；面积超过 80 平方米的独立住宅则分别为 15 欧元和 4 欧元。由于该费用由住客支付，计算器不予计入。

年度房产税（ENFIA）以房产的客观价值而非成交价为计税基础。以克里特岛乡村地区一套约 100 平方米的新建住宅为例，每年约 150–500 欧元；如房屋投保了地震、火灾和洪水保险，可减少 20%。此外还需考虑保险、维护、泳池（如有）以及两批住客之间由您支付的水电等费用。计算器默认每年 3,000 欧元，请根据房产情况调整。

希腊的银行确实向非居民放贷，但银行数量较少、条件更严：通常为房价的 50–70%，期限 15–25 年。据希腊银行（Bank of Greece，即希腊央行）数据，2026年8月希腊新发放的浮动利率住房贷款平均利率为 3.39%；非居民的利率可能更高，通常为 3.5–5.5%。对于第二套住房，希腊央行规定贷款不得超过房产价值的 80%，还款额不得超过收入的 40%。购房税费需以现金支付，因此计算器会将其计入您的首付。

个人出售房产的资本利得税为收益的 15%，但自 2014 年起一直暂停征收，目前暂停至 2026年12月31日，法律草案拟将暂停期延长至 2027 年底。除非您手动开启，计算器不计入该税；开启后，计算器按扣除购房和出售成本后收益的 15% 计算。实际计算会根据持有年限对收益进行调整，因此这里会高估税额。通过中介出售通常需支付约 2% 的费用，另加增值税。

黄金签证是面向投资希腊房产的非欧盟买家的五年期居留许可，可续签。自 2024年8月31日起，最低投资额为：

• 800,000 欧元：阿提卡、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼及居民超过 3,100 人的岛屿。克里特岛属于这一类。
• 400,000 欧元：希腊其他地区。
• 250,000 欧元：仅适用于将商业建筑改建为住宅或修复列入保护名录的建筑。

在 800,000 欧元和 400,000 欧元两档，投资必须用于一套面积不少于 120 平方米的房产。黄金签证房产不得用于短租；违者罚款 50,000 欧元，并吊销居留许可。Creta Hills 住宅（290,000 欧元起，100 平方米）不符合条件。

开启使用 Creta Hills 数据后，计算器会载入您所选分期的价格，以及 Creta Hills 为其酒店式住宅公布的回报：保证模式第一至第三年的 5%、5.5% 和 6%，或按 8%、9% 和 10% 示例展示的动态模式；若您放弃 30 晚自住，还可额外获得第 13 个月的回报。

• 不计中介费：住宅为直接销售。
• 您的住宅适用增值税还是房产转让税，需由我们确认；计算器默认按房产转让税计算。
• 参与投资模式的业主的持有成本尚未确定，因此默认为 0 欧元。
• 回报的税款按租金收入税率表估算。
• 由于第三年之后尚未公布任何回报，计算器只算到第三年，也不估算出售情况。

如只需查看逐年回报，请使用 Creta Hills 投资回报计算器。

• 房产转让税：第 5219/2025 号法律（《房产税法典》）。
• 增值税暂停征收至 2026年12月31日：第 5246/2025 号法律，摘要见毕马威（KPMG）。
• 2026年10月18日的法律草案（15% 房产转让税、2027 年延期措施）：taxheaven。
• 土地登记费：希腊地籍局 2026年1月12日的决定。
• 2026 年起的租金收入税率表：希腊独立公共收入局（AADE）第 Ο.3068/2025 号通告；5% 扣除：《所得税法典》第 39 条。
• 气候韧性费：第 4389/2016 号法律第 53 条。
• 黄金签证：《移民法典》第 100 条。
• 住房贷款利率：希腊银行（希腊央行），2026年10月1日。