Calculadora de inversión inmobiliaria en Grecia

En una compra de segunda mano a través de un agente, los impuestos y gastos suelen añadir un 7-10 % al precio. Comprar una vivienda nueva directamente al promotor cuesta menos, porque no hay agente y el impuesto puede estar ya incluido en el precio.

• Impuesto sobre transmisiones (ΦΜΑ): el 3 % del valor, más un recargo municipal del 3 % sobre el impuesto, es decir, el 3,09 %. Se calcula sobre el mayor de dos importes, el precio o el valor objetivo (fiscal) del inmueble, y lo paga el comprador.
• IVA en viviendas nuevas: el 24 % en la primera venta de un edificio cuya licencia de obra sea de 2006 o posterior. Está incluido en el precio del promotor. Los promotores pueden suspenderlo hasta el 31 de diciembre de 2026 (se ha propuesto prorrogar la suspensión hasta finales de 2027), y en ese caso el comprador paga en su lugar el impuesto sobre transmisiones del 3,09 %.
• Notario: un arancel oficial del 0,8 % hasta 120.000 €, del 0,7 % entre 120.000 € y 380.000 €, del 0,65 % hasta 2 millones de € y menos por encima, más pequeños cargos fijos y un 24 % de IVA. En total, alrededor del 0,9-1,1 % del precio.
• Registro de la propiedad (Catastro Helénico): el 0,5 % del valor, más tasas fijas.
• Abogado: normalmente alrededor del 1 % más un 24 % de IVA, a menudo con unos honorarios mínimos.
• Agente inmobiliario: normalmente el 2 % más un 24 % de IVA, a cargo del comprador; cuando el promotor vende directamente, a menudo no cobra nada.
• Otros gastos: un certificado energético, traducciones en la firma y, si usted no asiste, un poder notarial. Prevea unos 1.000 €.

También necesita un número de identificación fiscal griego (AFM), que es gratuito, y en la práctica una cuenta bancaria griega. Pague mediante transferencia bancaria, que deja constancia del pago: así se acredita el precio, y la Golden Visa exige fondos procedentes del extranjero.

Un proyecto de ley tributaria sometido a consulta pública el 18 de octubre de 2026 elevaría del 3 % al 15 % (15,45 % con el recargo) el impuesto sobre transmisiones de las viviendas compradas por particulares que no sean residentes fiscales en la UE o el EEE, a partir del 1 de julio de 2027. No afecta a las sociedades, los inmuebles comerciales ni los terrenos. Quedan exentos los griegos, los griegos de la diáspora, los nacionales de la UE y el EEE, los residentes de larga duración y los refugiados.

Todavía no es ley: la votación está prevista para noviembre de 2026, y algunos detalles siguen pendientes, como el tratamiento de los contratos firmados antes del 1 de julio de 2027 y si se aplicará a las viviendas nuevas vendidas con el IVA suspendido. La calculadora solo lo aplica si elige una residencia fiscal fuera de la UE y el EEE y una firma de la escritura a partir del 1 de julio de 2027. Actualizaremos esta página cuando se apruebe la ley.

Las rentas del alquiler de una vivienda en Grecia tributan en Grecia, sea cual sea su residencia fiscal. Las personas físicas tributan según una escala específica, por propietario, por los ingresos obtenidos a partir de 2026:

• 15 % sobre los primeros 12.000 € al año, por propietario
• 25 % de 12.000 € a 24.000 €
• 35 % de 24.000 € a 36.000 €
• 45 % por encima de 36.000 €

No hay mínimo exento. Se deduce un 5 % fijo del alquiler cuando se cobra en una cuenta bancaria declarada a la administración tributaria; los gastos reales, las comisiones de gestión y los intereses de la hipoteca no son deducibles. La calculadora da por hecho que se aplica la deducción del 5 %. Su propio país también puede gravar los mismos ingresos; su convenio con Grecia para evitar la doble imposición impide que pague dos veces, con una deducción por el impuesto pagado en Grecia o con la exención de esos ingresos.

Para el alquiler vacacional, el inmueble debe inscribirse primero ante la administración tributaria (número AMA). Los propietarios de uno o dos alquileres de corta duración tributan según esta escala; los de tres o más se consideran una actividad empresarial y repercuten un 13 % de IVA. Los huéspedes pagan además una tasa de resiliencia climática por noche: 8 € de abril a octubre y 2 € de noviembre a marzo, o 15 € y 4 € en una casa independiente de más de 80 m². La calculadora no tiene en cuenta esta tasa, porque la paga el huésped.

El impuesto anual sobre bienes inmuebles (ENFIA) se calcula sobre el valor objetivo, no sobre el precio. Para una casa nueva de unos 100 m² en una zona rural de Creta, supone aproximadamente entre 150 y 500 € al año, y un 20 % menos si la vivienda está asegurada contra terremotos, incendios e inundaciones. Añada el seguro, el mantenimiento, la piscina si la hay y los suministros que paga usted entre huésped y huésped. La calculadora parte de 3.000 € al año; modifique esa cifra según el inmueble.

Los bancos griegos sí conceden préstamos a no residentes, aunque son menos los que lo hacen, y con condiciones más estrictas: normalmente por el 50-70 % del precio, a 15-25 años. Los nuevos préstamos hipotecarios a tipo variable en Grecia tuvieron un tipo medio del 3,39 % en agosto de 2026, según el Banco de Grecia; los no residentes pueden esperar más, a menudo entre el 3,5 % y el 5,5 %. Para una segunda vivienda, el Banco de Grecia limita los préstamos al 80 % del valor y las cuotas al 40 % de los ingresos. Los gastos de compra se pagan al contado, por lo que la calculadora los suma a su entrada.

El impuesto sobre la plusvalía (ganancia patrimonial) de los inmuebles que venden los particulares es del 15 % de la ganancia, pero está suspendido desde 2014, actualmente hasta el 31 de diciembre de 2026, y el proyecto de ley prorrogaría la suspensión hasta finales de 2027. La calculadora no lo incluye salvo que usted lo active, y en ese caso aplica un 15 % a la ganancia una vez descontados los gastos de compra y de venta. El cálculo real ajusta la ganancia según los años que se ha tenido el inmueble, por lo que esta cifra sobrestima el impuesto. Vender a través de un agente suele costar alrededor del 2 % más IVA.

La Golden Visa es un permiso de residencia de cinco años, renovable, para compradores de fuera de la UE que invierten en inmuebles en Grecia. Desde el 31 de agosto de 2024, la inversión mínima es de:

• 800.000 € en Ática, Tesalónica, Mykonos, Santorini y las islas de más de 3.100 habitantes. Creta pertenece a este grupo.
• 400.000 € en el resto de Grecia.
• 250.000 € solo para convertir un edificio comercial en viviendas o restaurar un edificio protegido.

En los niveles de 800.000 € y 400.000 €, la inversión debe hacerse en un único inmueble de al menos 120 m². Un inmueble con Golden Visa no puede alquilarse por corta duración; la multa es de 50.000 € y se revoca el permiso. Una residencia Creta Hills (desde 290.000 €, 100 m²) no cumple los requisitos.

Al activar Usar las cifras de Creta Hills, se cargan el precio de la fase que elija y la rentabilidad que Creta Hills publica para sus hotel residences: el 5 %, 5,5 % y 6 % del Modelo Garantizado en el primer, segundo y tercer año, o el Modelo Dinámico ilustrado al 8 %, 9 % y 10 %, con un decimotercer mes de rentabilidad si renuncia a sus 30 noches.

• No se añaden honorarios de agente: las residencias se venden directamente.
• Si a su residencia se le aplica el IVA o el impuesto sobre transmisiones es algo que debemos confirmarle nosotros; la calculadora parte del impuesto sobre transmisiones.
• Los gastos corrientes de los propietarios del modelo de inversión aún no están confirmados, por lo que parten de 0 €.
• El impuesto sobre la rentabilidad se estima con la escala de las rentas del alquiler.
• Se detiene en el tercer año, porque no se ha publicado ninguna rentabilidad posterior, y no estima una venta.

Para ver solo la rentabilidad, año por año, utilice la calculadora de inversión de Creta Hills.

• Impuesto sobre transmisiones: Ley 5219/2025 (Código Tributario de la Propiedad Inmobiliaria).
• Suspensión del IVA hasta el 31 de diciembre de 2026: Ley 5246/2025, resumida por KPMG.
• Proyecto de ley del 18 de octubre de 2026 (impuesto sobre transmisiones del 15 %, prórrogas para 2027): taxheaven.
• Tasas del registro de la propiedad: decisión del Catastro del 12 de enero de 2026.
• Escala de las rentas del alquiler desde 2026: circular de la AADE Ο.3068/2025; deducción del 5 %: Código del Impuesto sobre la Renta, art. 39.
• Tasa de resiliencia climática: Ley 4389/2016, art. 53.
• Golden Visa: Código de Migración, art. 100.
• Tipos de los préstamos hipotecarios: Banco de Grecia, 1 de octubre de 2026.