Calculateur d'investissement immobilier en Grèce

Pour un bien ancien acheté par l'intermédiaire d'une agence, les taxes et frais ajoutent généralement 7–10 % au prix. Acheter un logement neuf directement auprès du promoteur coûte moins cher, car il n'y a pas d'agence et la TVA peut déjà être comprise dans le prix.

• Droits de mutation (ΦΜΑ) : 3 % de la valeur, plus une surtaxe municipale égale à 3 % de ces droits, soit 3,09 %. Ils sont calculés sur le montant le plus élevé entre le prix et la valeur objective (fiscale) du bien, et sont à la charge de l'acheteur.
• TVA sur les logements neufs : 24 % sur la première vente d'un bâtiment dont le permis de construire a été délivré à partir de 2006. Elle est comprise dans le prix du promoteur. Les promoteurs peuvent la suspendre jusqu'au 31 décembre 2026 (une prolongation jusqu'à fin 2027 a été proposée) ; l'acheteur paie alors 3,09 % de droits de mutation à la place.
• Notaire : un barème officiel de 0,8 % jusqu'à 120 000 €, 0,7 % de 120 000 € à 380 000 €, 0,65 % jusqu'à 2 millions d'euros et moins au-delà, plus de petits frais fixes et 24 % de TVA. Soit environ 0,9–1,1 % du prix.
• Inscription au cadastre (Cadastre hellénique) : 0,5 % de la valeur, plus des frais fixes.
• Avocat : généralement environ 1 % plus 24 % de TVA, souvent avec des honoraires minimums.
• Agent immobilier : généralement 2 % plus 24 % de TVA, à la charge de l'acheteur ; les promoteurs qui vendent en direct ne facturent souvent rien.
• Autres frais : un certificat de performance énergétique, des traductions lors de la signature et, si vous n'êtes pas présent, une procuration. Prévoyez environ 1 000 €.

Il vous faut aussi un numéro fiscal grec (AFM), qui est gratuit, et en pratique un compte bancaire grec. Payez par virement bancaire traçable : c'est ainsi que le prix est justifié, et le Golden Visa exige des fonds transférés depuis l'étranger.

Un projet de loi fiscale soumis à consultation publique le 18 octobre 2026 porterait de 3 % à 15 % (15,45 % avec la surtaxe) les droits de mutation sur les logements achetés par des particuliers qui ne sont pas résidents fiscaux de l'UE ou de l'EEE, à partir du 1er juillet 2027. Les sociétés, l'immobilier commercial et les terrains ne sont pas concernés. Les Grecs, les Grecs de l'étranger, les ressortissants de l'UE et de l'EEE, les résidents de longue durée et les réfugiés en sont exemptés.

Le texte n'est pas encore adopté : le vote est attendu en novembre 2026, et certains points restent ouverts, comme le traitement des contrats signés avant le 1er juillet 2027 et son application aux logements neufs vendus avec TVA suspendue. Le calculateur n'applique ce taux que si vous choisissez une résidence fiscale hors UE et EEE et une signature de l'acte à partir du 1er juillet 2027. Nous mettrons cette page à jour lorsque la loi sera adoptée.

Les revenus locatifs d'un logement situé en Grèce sont imposés en Grèce, quelle que soit votre résidence fiscale. Les particuliers sont imposés selon un barème distinct, par propriétaire, pour les revenus perçus à partir de 2026 :

• 15 % sur les premiers 12 000 € par an, par propriétaire
• 25 % de 12 000 € à 24 000 €
• 35 % de 24 000 € à 36 000 €
• 45 % au-delà de 36 000 €

Il n'existe pas de tranche exonérée. Un abattement forfaitaire de 5 % est appliqué aux loyers lorsqu'ils sont versés sur un compte bancaire déclaré à l'administration fiscale ; les frais réels, les frais de gestion et les intérêts d'emprunt ne sont pas déductibles. Le calculateur suppose que l'abattement de 5 % s'applique. Votre propre pays peut aussi imposer ces mêmes revenus ; sa convention de non-double imposition avec la Grèce vous évite de payer deux fois, par un crédit d'impôt au titre de l'impôt grec ou par une exonération de ces revenus.

Pour la location saisonnière, le bien doit d'abord être enregistré auprès de l'administration fiscale (numéro AMA). Les propriétaires d'un ou deux logements en location de courte durée sont imposés selon ce barème ; à partir de trois, ils sont considérés comme exerçant une activité professionnelle et facturent une TVA de 13 %. Les voyageurs paient aussi une taxe de résilience climatique par nuit : 8 € d'avril à octobre et 2 € de novembre à mars, ou 15 € et 4 € pour une maison individuelle de plus de 80 m². Le calculateur ne compte pas cette taxe, car c'est le voyageur qui la paie.

La taxe foncière annuelle (ENFIA) est calculée sur la valeur objective, et non sur le prix. Pour une maison neuve d'environ 100 m² en zone rurale en Crète, elle s'élève à environ 150–500 € par an, et 20 % de moins si le logement est assuré contre les tremblements de terre, les incendies et les inondations. Ajoutez l'assurance, l'entretien, une piscine le cas échéant, et les factures à votre charge entre deux locations. Le calculateur part de 3 000 € par an ; modifiez ce montant en fonction du bien.

Les banques grecques prêtent bien aux non-résidents, mais elles sont moins nombreuses à le faire et leurs conditions sont plus strictes : généralement 50–70 % du prix, sur 15–25 ans. Les nouveaux prêts immobiliers à taux variable en Grèce affichaient un taux moyen de 3,39 % en août 2026, selon la Banque de Grèce ; les non-résidents peuvent s'attendre à davantage, souvent 3,5–5,5 %. Pour une résidence secondaire, la Banque de Grèce plafonne les prêts à 80 % de la valeur et les remboursements à 40 % des revenus. Les frais d'achat se paient comptant : le calculateur les ajoute donc à votre apport.

L'impôt sur la plus-value immobilière réalisée par un particulier est de 15 % du gain, mais il est suspendu depuis 2014, actuellement jusqu'au 31 décembre 2026, et le projet de loi prolongerait cette suspension jusqu'à fin 2027. Le calculateur ne le prend pas en compte, sauf si vous l'activez ; il applique alors 15 % à la plus-value, après déduction des frais d'achat et de vente. Le calcul réel ajuste la plus-value en fonction de la durée de détention : cette estimation surévalue donc l'impôt. Vendre par l'intermédiaire d'une agence coûte généralement environ 2 % plus TVA.

Un titre de séjour de cinq ans, renouvelable, pour les acheteurs hors UE qui investissent dans l'immobilier grec. Depuis le 31 août 2024, le minimum est de :

• 800 000 € en Attique, à Thessalonique, à Mykonos, à Santorin et dans les îles de plus de 3 100 habitants. La Crète fait partie de ce groupe.
• 400 000 € dans le reste de la Grèce.
• 250 000 € uniquement pour la transformation d'un bâtiment commercial en logements ou la restauration d'un bâtiment classé.

Aux seuils de 800 000 € et de 400 000 €, l'investissement doit porter sur un seul bien d'au moins 120 m². Un bien acquis au titre du Golden Visa ne peut pas être loué en courte durée ; l'amende est de 50 000 € et le titre de séjour est retiré. Une résidence Creta Hills (dès 290 000 €, 100 m²) n'est pas éligible.

En activant Utiliser les chiffres de Creta Hills, vous chargez le prix de la phase choisie et les rendements que Creta Hills publie pour ses hotel residences : les 5 %, 5,5 % et 6 % du Modèle garanti de la première à la troisième année, ou le Modèle dynamique illustré à 8 %, 9 % et 10 %, avec un 13e mois de rendements si vous renoncez à vos 30 nuits.

• Pas de frais d'agence : les résidences sont vendues en direct.
• C'est à nous de confirmer si la TVA ou les droits de mutation s'appliquent à votre résidence ; le calculateur part des droits de mutation.
• Les charges courantes des propriétaires participant au modèle d'investissement ne sont pas encore confirmées : elles partent donc de 0 €.
• L'impôt sur les rendements est estimé selon le barème des revenus locatifs.
• Le calculateur s'arrête à la troisième année, faute de rendements publiés au-delà, et n'estime pas de revente.

Pour les rendements seuls, année par année, utilisez le calculateur d'investissement Creta Hills.

• Droits de mutation : loi 5219/2025 (Code de la fiscalité immobilière).
• Suspension de la TVA jusqu'au 31 décembre 2026 : loi 5246/2025, résumée par KPMG.
• Projet de loi du 18 octobre 2026 (droits de mutation à 15 %, prolongations pour 2027) : taxheaven.
• Frais de cadastre : décision du Cadastre du 12 janvier 2026.
• Barème des revenus locatifs à partir de 2026 : circulaire AADE Ο.3068/2025 ; abattement de 5 % : Code de l'impôt sur le revenu, art. 39.
• Taxe de résilience climatique : loi 4389/2016, art. 53.
• Golden Visa : Code de l'immigration, art. 100.
• Taux des prêts immobiliers : Banque de Grèce, 1er octobre 2026.