Калькулятор инвестиций в недвижимость Греции

При покупке на вторичном рынке через агента налоги и сборы обычно добавляют к цене 7–10 %. Покупка новостройки напрямую у застройщика обходится дешевле: агента нет, а налог может быть уже включён в цену.

• Налог на переход права собственности (ΦΜΑ): 3 % от стоимости плюс муниципальная надбавка в размере 3 % от суммы налога, то есть 3,09 %. Он начисляется с большей из двух величин — цены или объективной (налоговой) стоимости объекта — и уплачивается покупателем.
• НДС на новостройки: 24 % при первой продаже здания, разрешение на строительство которого выдано в 2006 году или позже. Он включён в цену застройщика. Застройщики могут приостановить его применение до 31 декабря 2026 года (предложено продлить эту возможность до конца 2027 года), и тогда покупатель вместо него платит налог на переход права собственности 3,09 %.
• Нотариус: официальная шкала — 0,8 % до 120 000 евро, 0,7 % от 120 000 до 380 000 евро, 0,65 % до 2 млн евро и меньше свыше, плюс небольшие фиксированные сборы и НДС 24 %. Это около 0,9–1,1 % цены.
• Регистрация в кадастре (Греческий кадастр): 0,5 % от стоимости плюс фиксированные сборы.
• Юрист: обычно около 1 % плюс НДС 24 %, часто с минимальным гонораром.
• Агент: обычно 2 % плюс НДС 24 %, оплачивает покупатель; застройщики, продающие напрямую, часто не берут комиссию.
• Прочие расходы: энергетический сертификат, переводы при подписании и, если вы не присутствуете лично, доверенность. Заложите около 1 000 евро.

Вам также понадобится греческий налоговый номер (AFM), который выдаётся бесплатно, и на практике — счёт в греческом банке. Платите отслеживаемым банковским переводом: так подтверждается цена, а для «золотой визы» средства должны поступить из-за рубежа.

Налоговый законопроект, вынесенный на общественное обсуждение 18 октября 2026 года, предусматривает повышение налога на переход права собственности на жильё, приобретаемое физическими лицами, которые не являются налоговыми резидентами ЕС или ЕЭЗ, с 3 % до 15 % (15,45 % с надбавкой) начиная с 1 июля 2027 года. На компании, коммерческую недвижимость и земельные участки он не распространяется. Граждане Греции, греки диаспоры, граждане ЕС и ЕЭЗ, долгосрочные резиденты и беженцы от него освобождены.

Это ещё не закон: голосование ожидается в ноябре 2026 года, и некоторые детали пока не определены, например как будут рассматриваться договоры, подписанные до 1 июля 2027 года, и распространяется ли налог на новостройки, продаваемые с приостановленным НДС. Калькулятор применяет его, только если вы выберете налоговое резидентство за пределами ЕС и ЕЭЗ и завершение сделки с 1 июля 2027 года. Мы обновим эту страницу, когда закон будет принят.

Доход от сдачи в аренду жилья в Греции облагается налогом в Греции независимо от вашего налогового резидентства. Физические лица платят налог по отдельной шкале, по каждому владельцу, с доходов, полученных начиная с 2026 года:

• 15 % с первых 12 000 евро в год, на каждого владельца
• 25 % от 12 000 до 24 000 евро
• 35 % от 24 000 до 36 000 евро
• 45 % свыше 36 000 евро

Необлагаемого минимума нет. Применяется фиксированный вычет в размере 5 % от арендной платы, если она поступает на банковский счёт, заявленный в налоговой службе; фактические расходы, плата за управление и проценты по ипотеке не вычитаются. Калькулятор исходит из того, что 5-процентный вычет применяется. Ваша страна также может облагать этот доход налогом; соглашение об избежании двойного налогообложения с Грецией не даёт заплатить дважды — за счёт зачёта греческого налога или освобождения дохода от налога.

Для посуточной аренды объект сначала нужно зарегистрировать в налоговой службе и получить номер AMA. Владельцы одного или двух объектов краткосрочной аренды платят налог по этой шкале; владельцы трёх и более считаются ведущими предпринимательскую деятельность и начисляют НДС 13 %. Гости также платят сбор за климатическую устойчивость за каждую ночь: 8 евро с апреля по октябрь и 2 евро с ноября по март, или 15 и 4 евро для отдельно стоящего дома площадью более 80 м². Калькулятор не учитывает этот сбор, потому что его платит гость.

Ежегодный налог на недвижимость (ENFIA) рассчитывается от объективной стоимости, а не от цены. Для нового дома площадью около 100 м² в сельской местности на Крите он составляет примерно 150–500 евро в год и на 20 % меньше, если жильё застраховано от землетрясения, пожара и наводнения. Добавьте страховку, обслуживание, бассейн, если он есть, и коммунальные услуги, которые вы оплачиваете между гостями. Калькулятор начинает с 3 000 евро в год; измените сумму в соответствии с объектом.

Греческие банки кредитуют нерезидентов, но таких банков меньше и условия строже: обычно 50–70 % цены на срок 15–25 лет. По данным Банка Греции, средняя ставка по новым ипотечным кредитам с плавающей ставкой в Греции в августе 2026 года составила 3,39 %; нерезидентам стоит рассчитывать на более высокую ставку, часто 3,5–5,5 %. Для второго жилья Банк Греции ограничивает сумму кредита 80 % стоимости, а платежи — 40 % дохода. Расходы на покупку оплачиваются из собственных средств, поэтому калькулятор добавляет их к вашему первоначальному взносу.

Налог на прирост капитала при продаже недвижимости физическим лицом составляет 15 % от прироста стоимости, но его взимание приостановлено с 2014 года, в настоящее время до 31 декабря 2026 года, а законопроект предусматривает продление приостановки до конца 2027 года. Калькулятор не учитывает этот налог, если вы его не включите, а при включении применяет 15 % к приросту стоимости за вычетом расходов на покупку и продажу. В реальном расчёте прирост корректируется с учётом срока владения, поэтому калькулятор завышает налог. Продажа через агента обычно стоит около 2 % плюс НДС.

«Золотая виза» (Golden Visa) — это вид на жительство сроком на пять лет с правом продления для покупателей из стран вне ЕС, которые инвестируют в греческую недвижимость. С 31 августа 2024 года минимальная сумма составляет:

• 800 000 евро в Аттике, Салониках, на Миконосе, Санторини и островах с населением более 3 100 человек. Крит входит в эту группу.
• 400 000 евро в остальной Греции.
• 250 000 евро только при переоборудовании коммерческого здания под жильё или реставрации здания, охраняемого как памятник.

При порогах 800 000 и 400 000 евро инвестиция должна быть вложена в один объект площадью не менее 120 м². Объект по «золотой визе» нельзя сдавать в краткосрочную аренду; штраф составляет 50 000 евро, а разрешение отзывается. Резиденция Creta Hills (от 290 000 евро, 100 м²) под эти условия не подходит.

Переключатель Использовать данные Creta Hills загружает цену выбранного этапа и доходность, которую Creta Hills публикует для своих отельных резиденций: 5 %, 5,5 % и 6 % по Гарантированной модели за первый, второй и третий год или Динамическую модель с иллюстративной доходностью 8 %, 9 % и 10 %, с 13-м месяцем дохода, если вы отказываетесь от своих 30 ночей.

• Комиссия агента не добавляется: резиденции продаются напрямую.
• Что применяется к вашей резиденции — НДС или налог на переход права собственности, — подтвердим мы; по умолчанию калькулятор использует налог на переход права собственности.
• Текущие расходы для владельцев в инвестиционной модели пока не подтверждены, поэтому по умолчанию указано 0 евро.
• Налог на доход рассчитывается по шкале для доходов от аренды.
• Расчёт заканчивается на третьем году, поскольку доходность после него не опубликована, а продажа не оценивается.

Чтобы увидеть только доходность по годам, воспользуйтесь калькулятором доходности Creta Hills.

• Налог на переход права собственности: закон 5219/2025 (Кодекс налогообложения недвижимости).
• Приостановка НДС до 31 декабря 2026 года: закон 5246/2025, краткий обзор — KPMG.
• Законопроект от 18 октября 2026 года (налог на переход права собственности 15 %, продления на 2027 год): taxheaven.
• Кадастровые сборы: решение Кадастра от 12 января 2026 года.
• Шкала налога на доход от аренды с 2026 года: циркуляр AADE Ο.3068/2025; вычет 5 %: Кодекс подоходного налога, ст. 39.
• Сбор за климатическую устойчивость: закон 4389/2016, ст. 53.
• «Золотая виза»: Миграционный кодекс, ст. 100.
• Ставки по ипотечным кредитам: Банк Греции, 1 октября 2026 года.