Immobilienrechner Griechenland

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie über einen Makler kommen zum Preis meist 7–10 % an Steuern und Gebühren hinzu. Ein Neubau direkt vom Bauträger kostet weniger, weil kein Makler beteiligt ist und die Steuer womöglich schon im Preis enthalten ist.

• Grunderwerbsteuer (ΦΜΑ): 3 % des Werts plus ein Gemeindezuschlag von 3 % auf die Steuer, also 3,09 %. Sie wird auf den höheren Betrag aus Kaufpreis und objektivem (steuerlichem) Wert der Immobilie erhoben und vom Käufer gezahlt.
• Mehrwertsteuer auf Neubauten: 24 % beim ersten Verkauf eines Gebäudes mit einer Baugenehmigung ab 2006. Sie ist im Preis des Bauträgers enthalten. Bauträger können sie bis zum 31. Dezember 2026 aussetzen (eine Verlängerung bis Ende 2027 wurde vorgeschlagen); der Käufer zahlt dann stattdessen 3,09 % Grunderwerbsteuer.
• Notar: ein amtlicher Tarif von 0,8 % bis 120.000 €, 0,7 % von 120.000 € bis 380.000 €, 0,65 % bis 2 Mio. € und weniger darüber, plus geringe Festgebühren und 24 % MwSt. Das sind etwa 0,9–1,1 % des Preises.
• Grundbuch (Hellenisches Kataster): 0,5 % des Werts plus Festgebühren.
• Anwalt: meist etwa 1 % zzgl. 24 % MwSt., oft mit einem Mindesthonorar.
• Makler: meist 2 % zzgl. 24 % MwSt., vom Käufer gezahlt; Bauträger, die direkt verkaufen, berechnen oft nichts.
• Sonstige Kosten: ein Energieausweis, Übersetzungen bei der Unterzeichnung und, wenn Sie nicht selbst anwesend sind, eine Vollmacht. Planen Sie etwa 1.000 € ein.

Sie brauchen außerdem eine griechische Steuernummer (AFM), die kostenlos ist, und in der Praxis ein griechisches Bankkonto. Zahlen Sie per nachvollziehbarer Banküberweisung: So wird der Preis nachgewiesen, und für das Golden Visa müssen die Mittel aus dem Ausland eingebracht werden.

Ein am 18. Oktober 2026 zur öffentlichen Konsultation veröffentlichter Steuergesetzentwurf würde die Grunderwerbsteuer auf Wohnimmobilien, die Privatpersonen ohne steuerlichen Wohnsitz in der EU oder im EWR kaufen, ab dem 1. Juli 2027 von 3 % auf 15 % anheben (15,45 % mit Zuschlag). Die Erhöhung gilt nicht für Unternehmen, Gewerbeimmobilien und Grundstücke. Ausgenommen sind Griechen, Auslandsgriechen, Staatsangehörige der EU und des EWR, langfristig Aufenthaltsberechtigte und Flüchtlinge.

Die Regelung ist noch kein geltendes Recht: Die Abstimmung wird im November 2026 erwartet, und einige Einzelheiten sind noch offen, etwa wie Verträge behandelt werden, die vor dem 1. Juli 2027 unterzeichnet wurden, und ob sie für Neubauten gilt, die mit ausgesetzter Mehrwertsteuer verkauft werden. Der Rechner wendet sie nur an, wenn Sie einen steuerlichen Wohnsitz außerhalb der EU und des EWR und einen Kaufabschluss ab dem 1. Juli 2027 wählen. Wir aktualisieren diese Seite, sobald das Gesetz verabschiedet ist.

Mieteinnahmen aus einer Immobilie in Griechenland werden in Griechenland besteuert, unabhängig von Ihrem steuerlichen Wohnsitz. Privatpersonen zahlen für Einkünfte ab 2026 nach einem eigenen Tarif, pro Eigentümer:

• 15 % auf die ersten 12.000 € im Jahr, pro Eigentümer
• 25 % von 12.000 € bis 24.000 €
• 35 % von 24.000 € bis 36.000 €
• 45 % über 36.000 €

Es gibt keinen Freibetrag. Pauschal 5 % werden von der Miete abgezogen, wenn sie auf ein der Steuerbehörde gemeldetes Bankkonto gezahlt wird; tatsächliche Kosten, Verwaltungsgebühren und Kreditzinsen sind nicht abzugsfähig. Der Rechner geht davon aus, dass der Abzug von 5 % gilt. Ihr eigenes Land kann dieselben Einkünfte ebenfalls besteuern; das Doppelbesteuerungsabkommen mit Griechenland verhindert, dass Sie doppelt zahlen, durch Anrechnung der griechischen Steuer oder durch Freistellung der Einkünfte.

Für die Ferienvermietung muss die Immobilie zuerst bei der Steuerbehörde registriert werden (AMA-Nummer). Eigentümer von einer oder zwei Ferienunterkünften werden nach diesem Tarif besteuert; Eigentümer von drei oder mehr gelten als gewerblich und berechnen 13 % MwSt. Gäste zahlen außerdem pro Nacht eine Klimaresilienzgebühr: 8 € von April bis Oktober und 2 € von November bis März, bei einem freistehenden Haus über 80 m² 15 € bzw. 4 €. Der Rechner berücksichtigt diese Gebühr nicht, weil der Gast sie zahlt.

Die jährliche Immobiliensteuer (ENFIA) richtet sich nach dem objektiven Wert, nicht nach dem Kaufpreis. Für ein neues Haus von etwa 100 m² im ländlichen Kreta liegt sie bei grob 150–500 € im Jahr, und 20 % darunter, wenn das Haus gegen Erdbeben, Feuer und Überschwemmung versichert ist. Hinzu kommen Versicherung, Instandhaltung, gegebenenfalls ein Pool und die Verbrauchskosten, die Sie zwischen den Gästen tragen. Der Rechner beginnt mit 3.000 € im Jahr; passen Sie den Betrag an die Immobilie an.

Auch Käufer mit Wohnsitz im Ausland erhalten Kredite von griechischen Banken, allerdings von weniger Banken und zu strengeren Bedingungen: meist 50–70 % des Preises über 15–25 Jahre. Neue variabel verzinste Wohnungsbaukredite in Griechenland kosteten laut der Bank von Griechenland im August 2026 durchschnittlich 3,39 %; Käufer mit Wohnsitz im Ausland müssen mit mehr rechnen, oft 3,5–5,5 %. Für eine Zweitwohnung begrenzt die Bank von Griechenland Kredite auf 80 % des Werts und die Raten auf 40 % des Einkommens. Die Kaufnebenkosten werden aus Eigenmitteln bezahlt, deshalb schlägt der Rechner sie Ihrem Eigenanteil zu.

Die Veräußerungsgewinnsteuer auf Immobilien, die Privatpersonen verkaufen, beträgt 15 % des Gewinns. Sie ist aber seit 2014 ausgesetzt, derzeit bis zum 31. Dezember 2026, und der Gesetzentwurf würde die Aussetzung bis Ende 2027 verlängern. Der Rechner lässt sie weg, solange Sie sie nicht einschalten, und wendet dann 15 % auf den Gewinn nach Kauf- und Verkaufskosten an. Bei der tatsächlichen Berechnung wird der Gewinn an die Haltedauer angepasst, daher fällt die Steuer hier zu hoch aus. Ein Verkauf über einen Makler kostet meist etwa 2 % zzgl. MwSt.

Eine fünfjährige, verlängerbare Aufenthaltserlaubnis für Käufer von außerhalb der EU, die in griechische Immobilien investieren. Seit dem 31. August 2024 gilt als Mindestbetrag:

• 800.000 € in Attika, Thessaloniki, Mykonos, Santorini und auf Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern. Kreta gehört zu dieser Gruppe.
• 400.000 € im übrigen Griechenland.
• 250.000 € nur für die Umwandlung eines Gewerbegebäudes in Wohnungen oder die Restaurierung eines denkmalgeschützten Gebäudes.

Bei 800.000 € und 400.000 € muss in eine einzige Immobilie mit mindestens 120 m² investiert werden. Eine Golden-Visa-Immobilie darf nicht kurzzeitig vermietet werden; die Strafe beträgt 50.000 €, und die Aufenthaltserlaubnis wird widerrufen. Eine Residenz von Creta Hills (ab 290.000 €, 100 m²) erfüllt die Voraussetzungen nicht.

Wenn Sie Zahlen von Creta Hills verwenden einschalten, lädt der Rechner den Preis der gewählten Phase und die Renditen, die Creta Hills für seine Hotel Residences veröffentlicht: im Garantierten Modell 5 %, 5,5 % und 6 % im ersten bis dritten Jahr oder im Dynamischen Modell zur Veranschaulichung 8 %, 9 % und 10 %, mit einem 13. Monat Rendite, wenn Sie auf Ihre 30 Nächte verzichten.

• Es wird keine Maklerprovision hinzugerechnet: Die Residenzen werden direkt verkauft.
• Ob für Ihre Residenz Mehrwertsteuer oder Grunderwerbsteuer anfällt, bestätigen wir Ihnen; der Rechner beginnt mit Grunderwerbsteuer.
• Die laufenden Kosten für Eigentümer im Investitionsmodell sind noch nicht bestätigt und beginnen daher bei 0 €.
• Die Steuer auf die Renditen wird mit dem Tarif für Mieteinkünfte geschätzt.
• Der Rechner endet mit dem dritten Jahr, weil danach keine Renditen veröffentlicht wurden, und schätzt keinen Verkauf.

Für die Renditen allein, Jahr für Jahr, nutzen Sie den Investitionsrechner von Creta Hills.

• Grunderwerbsteuer: Gesetz 5219/2025 (Immobiliensteuergesetzbuch).
• Aussetzung der Mehrwertsteuer bis 31. Dezember 2026: Gesetz 5246/2025, zusammengefasst von KPMG.
• Gesetzentwurf vom 18. Oktober 2026 (15 % Grunderwerbsteuer, Verlängerungen bis 2027): taxheaven.
• Grundbuchgebühren: Beschluss des Katasters vom 12. Januar 2026.
• Steuertarif für Mieteinkünfte ab 2026: AADE-Rundschreiben Ο.3068/2025; Abzug von 5 %: Einkommensteuergesetzbuch, Art. 39.
• Klimaresilienzgebühr: Gesetz 4389/2016, Art. 53.
• Golden Visa: Migrationsgesetzbuch, Art. 100.
• Zinsen für Wohnungsbaukredite: Bank von Griechenland, 1. Oktober 2026.